A Zona Franca de Manaus ganhou segurança jurídica com a reforma tributária, mas agora enfrenta um obstáculo menos tributário e mais físico: a falta de terrenos industriais regularizados para receber novas fábricas.
O problema passou a ser tratado como prioridade pela Suframa, autarquia responsável pela administração da região. A preocupação é direta: há interesse de novas empresas, há projetos aprovados e há incentivos preservados até 2073. O que começa a faltar é área pronta para instalação industrial.
A contradição é relevante. A reforma tributária reforçou a atratividade da Zona Franca, mas a expansão do polo pode esbarrar em infraestrutura, regularização fundiária e lentidão na oferta de lotes.
A Zona Franca de Manaus foi preservada pela reforma tributária como regime diferenciado até 2073. Empresas instaladas na região podem acessar incentivos fiscais federais e estaduais, desde que cumpram exigências como produção local, geração de empregos e manutenção de unidade fabril.
Essa proteção jurídica elevou o interesse de empresas em se instalar no polo.
Atualmente, cerca de 600 indústrias operam na região, com aproximadamente 131 mil empregos diretos. A Suframa já indicou que mais de 200 novas fábricas têm projetos aprovados para os próximos três anos, o que poderia elevar em cerca de 30% o número de indústrias na região.
O crescimento, porém, depende de uma condição básica: terreno industrial apto para receber operação.
A limitação não está na falta de território. Está na falta de áreas urbanizadas, regularizadas e conectadas à infraestrutura necessária para uma fábrica operar.
Os distritos industriais concentram energia, abastecimento de água, acesso viário, serviços públicos e condições mínimas para instalação produtiva. Sem isso, o terreno existe no mapa, mas não resolve o problema empresarial.
O Distrito Industrial 1, o mais antigo, está praticamente ocupado. Os distritos 2 e 3 ainda têm áreas disponíveis, mas sofrem com ocupações irregulares, invasões e risco de perda de lotes.
Outro ponto crítico é o modelo de distribuição de terrenos. Hoje, a oferta de áreas depende de licitações realizadas em intervalos longos. A última ocorreu em 2025, e a próxima só deve acontecer em 2027.
Para empresas que planejam investimento industrial, esse intervalo pode ser decisivo. Uma fábrica não espera apenas a definição de incentivo fiscal. Ela precisa de cronograma, terreno, obra, licenciamento, contratação, fornecedores e capacidade logística.
A própria Suframa já discutiu alternativas para tornar a cessão de lotes mais rápida, como editais de chamamento público. Até agora, porém, o modelo não foi alterado.
A reforma tributária protegeu o regime da Zona Franca, mas a segurança jurídica precisa ser acompanhada por capacidade de execução.
Empresas não se instalam apenas porque há incentivo. Elas analisam prazo, risco fundiário, infraestrutura, logística, disponibilidade de mão de obra e previsibilidade operacional.
Se a área industrial não está pronta, o incentivo perde parte de sua força. O projeto pode ser adiado, redirecionado ou simplesmente deixar de acontecer.
O alerta do setor produtivo é que empresas já estariam deixando de se instalar em Manaus por falta de terrenos adequados. O setor de eletroeletrônicos, um dos mais relevantes do polo, levou essa preocupação ao governo federal.
A leitura é clara: o esforço para blindar a Zona Franca na reforma tributária pode ser desperdiçado se a expansão industrial não vier acompanhada de uma política fundiária mais ágil.
Esse risco aparece em um momento de forte desempenho do polo. Em 2025, o faturamento do Polo Industrial de Manaus chegou a R$ 227,6 bilhões, com alta de 11% em relação ao ano anterior. Em março, foram aprovados 83 projetos industriais e de serviços, somando R$ 1,17 bilhão em investimentos e potencial de geração de 2.880 empregos.
A falta de terrenos não afeta apenas a empresa que pretende se instalar. Ela pode atingir fornecedores, prestadores de serviço, operadores logísticos, trabalhadores e a arrecadação regional.
Também pode comprometer a estratégia de empresas que avaliam reorganizar etapas produtivas para aproveitar os incentivos da Zona Franca dentro do novo sistema tributário.
Com a reforma, muitas companhias passarão a revisar cadeia, créditos, localização de etapas industriais e composição de custos. Manaus pode ganhar relevância nesse movimento, desde que consiga transformar projetos aprovados em fábricas operando.
A agenda da Zona Franca deixa de ser apenas tributária. A partir de agora, envolve também governança territorial.
Os pontos de atenção são:
Para empresas interessadas na Zona Franca, o incentivo fiscal continua relevante, mas a análise precisa incluir a disponibilidade real de área industrial.
Antes de considerar apenas o benefício tributário, é necessário avaliar terreno, prazo de instalação, infraestrutura, logística, regularização e risco de atraso.
A Zona Franca de Manaus tem demanda, projetos e proteção legal. O desafio agora é transformar essa segurança jurídica em capacidade física de expansão.
Sem terreno pronto, a fábrica não sai do papel.
